A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento ao Agravo Interno em Recurso Especial interposto pela Caixa Econômica Federal, declarando, na decisão, que a garantia hipotecária sobre unidade imobiliária decorrente de contrato de financiamento bancário para a construção do empreendimento firmado entre a construtora e o agente financiador é ineficaz perante o adquirente de boa-fé.
Assim, na hipótese de inadimplemento da construtora no contrato de financiamento, o agente financiador não poderá executar a garantia hipotecária, caso a unidade imobiliária gravada com hipoteca tenha sido comercializada, pois a relação do terceiro adquirente de boa-fé é protegida por legislação especial, a exemplo do Código de Defesa do Consumidor.
A decisão (AgInt no REsp 1.946.228/PB) tem fundamento na Súmula nº 308 do STJ que diz que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”
Entre os fundamentos utilizados para a edição da referida súmula, estão os entendimentos de que i) a hipoteca constituída sobre a unidade imobiliária somente garante a dívida enquanto este permanecer na propriedade da devedora, de forma que o crédito do agente financiador passa a incidir sobre os “recebíveis” decorrentes da venda da unidade, com base no art. 22 da Lei n. 4.864/1965; ii) o adquirente somente é responsável pelo pagamento da dívida correspondente à unidade adquirida, de forma que não pode ser penalizado pelo inadimplemento da construtora perante o banco financiador do empreendimento, que, por negligência, deixou de utilizar os mecanismos legais para a defesa do seu crédito perante a devedora; e iii) é abusiva e, portanto, nula, a cláusula-mandato inserida no instrumento de compromisso de compra e venda, segundo a qual o promissário-comprador autoriza a construtora (promitente-vendedor) a instituir, em favor de terceiro (agente financeiro), hipoteca sobre o imóvel, de acordo com o artigo 51, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, conforme voto do Ministro Carlos Alberto Menezes no Recurso Especial nº 296.453-RS.
Com base neste julgamento, pode-se concluir que, na hipótese de inadimplência da construtora, o agente financiador não poderá executar a hipoteca constituída sobre a unidade comercializada, pois a garantia será ineficaz perante o adquirente do imóvel de boa-fé. Neste caso, sugere-se que o contrato de financiamento de construção do empreendimento preveja mecanismos alternativos para a satisfação do crédito do agente financiador.
Veja a íntegra do voto do Relator Ministro Raul Araújo: https://bit.ly/3XGlPpC
