A 3ª Turma do STJ decidiu, no âmbito da aquisição de um imóvel destinado à incorporação imobiliária, que a comissão de corretagem pode ser condicionada a evento futuro e incerto.
Foi analisado o caso de um contrato de corretagem com finalidade específica de desenvolvimento de empreendimento imobiliário firmado entre uma incorporadora e uma empresa de intermediação de negócios imobiliários.
Assim, foi estipulado que o pagamento da remuneração do corretor somente ocorreria após o registro do memorial de incorporação do empreendimento na matrícula do imóvel.
No caso, o corretor se comprometeu a encontrar imóveis para um fim específico, de forma que a remuneração ficou condicionada à aprovação do projeto a ser desenvolvido e seu efetivo registro imobiliário. Porém, a incorporadora decidiu não seguir em frente com o empreendimento, mesmo após a obtenção da aprovação do projeto de construção, entendendo que não seria devida a comissão de corretagem, uma vez que a condição estipulada não se efetivou.
Regra geral, a comissão de corretagem é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, conforme artigo 725 do Código Civil.
A Relatora Nancy Andrighi entendeu que é possível condicionar o pagamento da comissão a evento futuro e incerto, como ocorreu no caso. E, assim, mesmo que o projeto do empreendimento já estivesse aprovado junto aos órgãos municipais, apenas o registro da incorporação na matrícula do imóvel constituiria o fato gerador do pagamento da comissão de corretagem.
Nesse sentido, a decisão considerou que a remuneração do corretor de imóvel constitui um direito disponível, podendo ser estabelecida entre as partes uma condição suspensiva para os efeitos do contrato de mediação, respeitados os limites dos artigos 121 a 130 do Código Civil, entendendo não ser devida a comissão de corretagem no caso concreto.
Por fim, a Relatora ressaltou que cada caso deve ser analisado individualmente, uma vez que a decisão deve levar em consideração variáveis como (i) eventual desequilíbrio contratual entre as partes, (ii) a existência de relação de consumo ou de contrato de adesão, (iii) a existência de vício de vontade ou de violação da boa-fé, entre outras.
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