A Receita Federal do Brasil (“RFB”), em recente solução de consulta, voltou a limitar a aplicação do Regime Especial de Tributação (“RET”) nas incorporações imobiliárias, ao interpretar que as receitas decorrentes de vendas de unidades concluídas após o término da obra não são tributadas de acordo com o regime.
Instituído pela Lei nº 10.931/04, o RET representa importante incentivo ao mercado imobiliário, pois reduz a carga tributária de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS das incorporadoras para, atualmente, 4% (quatro por cento) da receita mensal auferida com a venda de unidades que compõem a incorporação, caso haja opção concomitante pelo regime do patrimônio de afetação previsto nos artigos 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/64.
A opção pelo RET possui caráter opcional e irretratável, enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações da incorporadora junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação afetada. Assim, em que pese a legislação não prever um limite temporal expresso para fruição do regime, no entendimento do fisco, que confirmou antiga solução de consulta da COSIT (Coordenação-Geral de Tributação), uma vez concluída a edificação, não há que se falar em incorporação imobiliária propriamente dita e, logo, seria inaplicável o RET (“incorporação imobiliária consiste na venda de fração ideal do terreno vinculada a uma unidade imobiliária autônoma do edifício a ser construído, ou em construção, sob regime condominial, com a promessa de entrega do bem em prazo certo e ajustado”).
Até a publicação da referida solução de consulta, houve sucessivas alterações de entendimento da RFB quanto ao limite temporal para usufruir do RET. Com a recente manifestação da RFB, uniformizou-se o entendimento de que:
O entendimento acima representa impacto relevante para o setor, principalmente no atual cenário em que se observa um aumento na quantidade de distratos nos contratos com clientes e a consequente devolução de imóveis, que, seguindo a interpretação do fisco, deverão ser tributados sem as reduções do RET.
