O julgamento do Procedimento de Apuração de Ato de concentração nº 08700.003971/2019-44 (“APAC”), que investigou a consumação de operação entre Cyrela e Precon Engenharia sem a devida notificação ao CADE – realizado na 203ª Sessão de Julgamento do CADE, evidencia uma importante tendência de construção de entendimento pela autoridade no sentido da obrigatoriedade de notificação de operações tidas como corriqueiras do setor imobiliário.
Um aspecto bastante relevante do caso é a natureza do ato de concentração em questão: a aquisição de participação societária em uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), a fim de incorporar conjuntamente um terreno para projeto greenfield da Cyrela e Precon Engenharia, a ser desenvolvido.
Com isso, o CADE vem consolidando o seu entendimento pela necessidade de notificação de operações que tratam de aquisição de imóveis, de aquisição de participação em SPEs e mesmo a constituição de SPEs, por incorporadoras, construtoras e imobiliárias que satisfaçam o critério de faturamento estabelecido pelo CADE (R$750 milhões de um lado e R$ 75 milhões de outro) , mesmo que tais operações sejam rotineiras e pertencentes ao “core businness” imobiliário.
E, mais importante, a sinalização do CADE é clara: mesmo a aquisição de imóveis por construtoras e incorporadoras sendo, na realidade, a própria aquisição de insumos essenciais para a realização da atividade econômica de construção e incorporação imobiliária, ainda assim o CADE entende que tais operações se caracterizam como operações de aquisições de ativos, sujeitas à notificação obrigatória nos termos da Lei de Defesa da Concorrência, caso as partes preencham os requisitos de faturamento.
No APAC Cyrela/Precon Engenharia, a Superintendência Geral do CADE emitiu nota afirmando que “o fato de a Operação envolver uma Sociedade de Propósito Específico – SPE, não afasta em nenhuma hipótese a competência legal deste Conselho para apreciar concentrações derivadas de transações entre empresas e tampouco justifica a não ocorrência de impactos relevantes ao ambiente concorrencial do mercado afetado”. Ainda, reforçou que o CADE já analisou operações envolvendo SPEs, inclusive averiguando se essas seriam capazes de conferir posição dominante ou favorecer exercício unilateral/ coordenado de poder de mercado, ainda que temporariamente, ou seja, durante a execução do empreendimento.
Na mesma linha, seguiu-se o voto do Conselheiro Relator Gustavo Augusto, o qual reforçou o entendimento da Superintendência Geral do CADE, especificando ainda que não há previsão legal ou regulamentar de dispensa de notificação às SPEs.
Portanto, vide a crescente tendência de apreciação sinalizada pelo CADE, resta claro que é fundamental que as empresas do setor imobiliário observem com maior atenção suas operações e analisem caso a caso eventual necessidade de notificação prévia à autoridade, tendo suma atenção ao atingimento do critério de faturamento pelas partes envolvidas.
