Nesta data (28/12/2018), foi publicada a Lei nº 13.786 de 27 de dezembro de 2018, que altera a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre as incorporações imobiliárias, dentre outros (“Lei nº 4.591/64”) e a Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (“Lei nº 6.766/79”) que trata do parcelamento de solo (loteamentos), para disciplinar a resolução dos contratos imobiliários por inadimplemento do adquirente. (“Lei 13.786/18”).
Foram acrescidos à Lei nº 4.591/64, os artigos 35-A, 43-A e 67-A que regram as novas condições que devem ser observadas nos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária ou loteamentos, dentre elas a elaboração de um quadro-resumo, contendo as regras pertinentes à resolução ou distrato do contrato, especialmente nas hipóteses de inadimplência do adquirente ou do incorporador.
O quadro-resumo dos contratos de compra, a partir desta data deve indicar: (i) o preço total a ser pago pelo imóvel; (ii) o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato, se o caso; (iii) o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário; (iv) a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas; (v) os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um; (vi) as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução pelo inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador/loteador, com a indicação das penalidades aplicáveis e prazos para devolução de valores ao adquirente; (vii) taxas de juros aplicadas, se o caso, seu período de incidência e o sistema de amortização; (viii) previsão acerca da possibilidade de direito de arrependimento, no prazo de 7 dias para os contratos firmados em estandes de vendas e/ou fora da sede do incorporador; (ix) prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador, no caso de incorporação imobiliária; (x) informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, como no caso de garantia real de financiamento destinado à construção do próprio empreendimento/loteamento; (xi) o número do registro do memorial de incorporação ou o número do registro do loteamento ou do desmembramento e dados do imóvel (matrícula e identificação do cartório de registro de imóveis); e (xii) prazo final para obtenção do habite-se e os efeitos contratuais da não observação do prazo estipulado ou termo final para a execução do projeto e a data do protocolo do pedido de emissão do termo de vistoria de obras.
No que se refere às incorporações imobiliárias, restou previsto na Lei nº 13.786/18 que, desde que expressamente pactuado, não poderá ser rescindido o contrato imobiliário cujo imóvel correlato seja entregue em até 180 dias contados da data indicada no contrato para a conclusão do empreendimento, bem como não incidirá qualquer penalidade ao incorporador. No entanto, se a entrega do imóvel ultrapassar o referido prazo de 180 dias, sem qualquer participação do adquirente no atraso, este poderá (i) resolver o contrato, mediante a devolução pelo incorporador da integralidade dos valores pagos, acrescido de multa, no prazo de até 60 dias contados da resolução ou, alternativamente, (ii) receber o imóvel e uma indenização correspondente a 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice previsto em contrato.
Ainda, nos termos da nova lei, em caso de distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente, o incorporador deverá restituir ao adquirente as quantias que este houver pago, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, deduzidos os seguintes valores: (i) valor total da comissão de corretagem e (ii) valor da multa prevista em contrato, a qual não poderá exceder a 25% da quantia paga pelo adquirente, limitado a 50% (cinquenta por cento) da quantia paga pelo adquirente de unidade imobiliária de empreendimento submetido ao regime de incorporação previsto na Lei nº 10.931 de 02 de agosto de 2004 (“Lei nº 10.931/04”).
Adicionalmente, em caso de distrato ou de resolução, poderá ser descontado do valor a ser restituído ao adquirente: (i) as quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; (ii) o valor dos encargos condominiais e/ou contribuições devidas a associações de moradores; (iii) valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, proporcional ao tempo decorrido; e (iv) demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas que estejam previstas no contrato. Com exceção do valor correspondente à fruição do imóvel previsto no item “iii” retro, os valores a serem deduzidos do adquirente, estão limitados aos valores efetivamente pagos por ele. Eventual saldo devido pelo adquirente será atualizado com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel.
O prazo de restituição dos valores pagos pelo adquirente, observadas as deduções acima mencionadas, não poderá ultrapassar os prazos previstos na Lei 13.786/18, sendo distintos os prazos para as hipóteses de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação da Lei nº 10.931/04 (prazo máximo de 30 dias após o habite-se) e para a incorporação que não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação da Lei nº 10.931/04 (prazo de 180 dias contado da data do desfazimento do contrato). Os prazos ora mencionados serão antecipados caso ocorra a revenda do imóvel, devendo a restituição devida ao adquirente ser feita pelo incorporador em até 30 dias contados da data da revenda.
Não serão devidas as penalidades previstas em contrato na hipótese de distrato ou resolução do contrato por inadimplemento do adquirente caso o mesmo indique comprador substituto para o imóvel, cujo cadastro e capacidade financeira e econômica sejam aprovados pelo incorporador.
Com relação aos contrato de compra e venda de lotes, com exceção dos contratos ou escrituras de compra e venda sob a modalidade de alienação fiduciária, para os quais deverão ser observadas as regras da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 (“Lei nº 9.514/97”), restou previsto que, na hipótese de resolução do contrato por inadimplemento do adquirente, o incorporador deverá restituir ao adquirente as quantias que houver pago, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, deduzidos os seguintes valores: (i) os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; (ii) o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% do valor atualizado do contrato; (iii) os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (iv) os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, encargos condominiais e/ou contribuições associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; e (v) a comissão de corretagem.
Para o pagamento da restituição devida ao adquirente pelo loteador, foi prevista a possibilidade de parcelamento do valor em até 12 (doze) vez após o prazo de carência de (i) até 180 dias contados do prazo previsto em contrato para conclusão das obras, para os loteamentos com obras em andamento, ou (ii) até 12 (doze) meses contados da formalização da rescisão contratual, para os loteamentos com obras concluídas. A comprovação do início da restituição do valor devido ao adquirente foi estipulada pela Lei nº 13.786/18 como condição para o registro de nova venda, sendo dispensada essa comprovação apenas nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado.
A Lei nº 13.786/18 previu, ainda, a obrigação do loteador, no prazo de 60 (sessenta) dias contados da constituição em mora do adquirente, em alienar o imóvel mediante leilão judicial ou extrajudicial, nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.
