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Parecer Sobre Subrogação Pela Incorporadora

Consulta a empresa x sobre casos em que os adquirentes de unidades imobiliárias assinaram os respectivos contratos de compra e venda, durante a execução das obras, tendo o saldo devedor sido pago mediante financiamento obtido através de agente financeiro.

Explicita a Consulente que foi emitida pelo agente financeiro uma Cédula de Crédito Bancário – Financiamento Bancário com Alienação Fiduciária de Imóvel e Outras Avenças – SFH, para embasar o financiamento ao adquirente da unidade imobiliária.

Informa ainda a Consulente que, por força de contrato de financiamento à construção, a Consulente se coobrigara a quitar  o valor total do crédito do agente financeiro, caso o adquirente se tornasse inadimplente por mais de 90 (noventa) dias.

Assim, indaga a Consulente:

a)   a aplicação de multa e juros de mora deve incidir sobre o saldo devedor, conforme consta da CCB, ou sobre o valor atualizado ?

b)  é possível a cobrança de comissão de permanência, prevista contratualmente ?

c)   pode ser aplicada a TR, como índice de correção monetária, já que pactuada na CCB ?

d)  a planilha de cobrança do crédito da Consulente merece alguma alteração ?

e)   seria possível a celebração de acordo por transação com o adquirente, para alterar o índice de correção monetária e a taxa de juros ?

RESPOSTA 

Através do contrato de compra e venda com pagamento através de financiamento pelo agente financeiro foi dada quitação entre as partes, constituindo-se em ato jurídico perfeito e acabado.

Subsistiu apenas a Cédula de Crédito Bancário, emitida pelo agente financeiro contra o adquirente, com a interveniência da Consulente

A cláusula 18.2 da referida CCB permite, com a anuência do devedor, que o agente financeiro ceda seus créditos a terceiros, que se sub-rogará nos direitos e obrigações pactuados no citado título de crédito.

Por outro lado, a Consulente, segundo sua própria informação, se obrigou, através do contrato de financiamento à produção regido pelo SFH, a quitar o débito de adquirentes que se tornassem inadimplentes por mais de 90 (noventa) dias.

Portanto, aplicam-se ao presente caso as regras do Código Civil pertinentes à cessão de créditos, a saber, artigos 286 a 298.

De acordo com o artigo 286 do CC, o crédito pode ser cedido se não houver óbice legal ou contratual, que não ocorre in casu, já que, na CCB, o adquirente e devedor concorda com a cessão de créditos a terceiro. É certo que a cláusula contida no contrato de financiamento à produção deveria estar inserida na CCB.

No entanto, ainda que tal inserção não se tenha realizada, o artigo 304 do Código Civil autoriza a qualquer interessado na extinção da dívida que a quite. Cuidado deve ser tomado em se colocar, nos futuros contratos de compra e venda com alienação fiduciária, a previsão de a Consulente pagar o débito em nome do adquirente, já que o artigo 306 do CC dispõe que o devedor (adquirente) não está obrigado a reembolsar aquele que tiver pago o débito, se não tinha conhecimento desse fato e tinha meios para ilidir a ação.

A cessão de crédito não tem eficácia em relação ao devedor, senão quando a este notificada, de acordo com o  disposto no artigo 290 do CC.

Por força da cessão de crédito, a Consulente se sub-rogou nos direitos do agente financeiro, para cobrar a dívida por ele quitada.

Consequentemente, o valor da quitação realizada deve ser todo cobrado do adquirente.

As questões surgem em relação à cobrança ao devedor da correção monetária, dos juros e da multa incidentes sobre o valor da quitação, o que gerou as dúvidas por parte da Consulente, objeto das respostas a seguir.

PERGUNTA: A aplicação de multa e de juros de mora deve incidir sobre o saldo devedor, conforme consta da CCB, ou sobre o valor atualizado da dívida?

RESPOSTA: Como o montante do débito foi quitado ao agente financeiro, somos de opinião que a correção monetária, os juros e a multa moratória incidem sobre o valor da quitação, tendo essa data como dies a quo.

PERGUNTA: É possível a cobrança de comissão de permanência prevista contratualmente ?

RESPOSTA: Nos termos da Resolução n.º 1.129 do Banco Central do Brasil, de 15 de maio de 1986, apenas os bancos e as sociedades de arrendamento mercantil têm a faculdade de cobrar a comissão de permanência. Assim, a Consulente não poderá realizar esta cobrança do cliente nos meses posteriores à data da quitação do débito deste, sendo permitida a cobrança apenas do montante a este título até a quitação do valor mutuado através a CCB.

PERGUNTA: Pode ser aplicada a TR, como índice de correção monetária, já que pactuada na CCB ?

RESPOSTA: A TR não se trata de índice de correção monetária, já que é composta também de juros prefixados. O Supremo Tribunal Federal iniciou, há mais de década, o julgamento sobre a legitimidade da TR, como índice de correção monetária, mas, tal julgamento, pela informação obtida, jamais se encerrou. O fato é que os bancos utilizam a TR como índice de correção monetária. No presente caso, com a sub-rogação pela Consulente do crédito proveniente da CCB, é possível a utilização desse índice, inclusive porque a Consulente não poderia, unilateralmente, alterar esse índice, o que também afastaria a liquidez e certeza do título a ser cobrado. Apenas se recomenda o cuidado de aplicação da TR até o limite de variação do IGP-M, normalmente escolhido como índice de correção monetária dos contratos de compra e venda de imóveis após a entrega das chaves.

PERGUNTA: A planilha de cobrança do crédito da Consulente merece alguma alteração ?

RESPOSTA: Somos de opinião que devem ser apresentadas ao adquirente a planilha que ensejou na quitação do débito perante o agente financeiro e outra planilha, com os dados discriminados mês a mês, a partir da quitação junto ao agente financeiro, do índice de correção, do valor da correção monetária, da multa, dos juros moratórios e do valor global do débito. Neste cálculo, a comissão de permanência estaria afastada.

Aspecto relevante do cálculo é a sua forma. Por um lado, se trata de crédito da Consulente perante o adquirente, seria plausível a cobrança da base de cálculo do valor global da quitação perante o agente financeiro e sobre ele fazer incidir correção monetária, multa e juros de mora.

No entanto, faz-se necessário advertir que, como há sub-rogação de direitos, poderá o adquirente contestar tal cálculo – como já se viu muitas vezes acontecer – arguindo que não pode incidir juros sobre multa e vice-versa. Neste caso, o cálculo do valor a ser cobrado deveria ser feito, considerando o valor discriminado do pagamento ao agente financeiro, contendo o valor do principal, da correção monetária, dos juros, da multa e da comissão de permanência (esta apenas até a data do pagamento ao agente financeiro, corrigida a partir daquela data).

Cabe à Consulente optar pela forma de cálculo, visto que se trata de decisão administrativa, conquanto, para fins estritamente legais, se recomende a última opção.

PERGUNTA: Seria possível a celebração de acordo por transação com o adquirente, para alterar o índice de correção monetária e a taxa de juros ?

RESPOSTA: Nos termos do artigo 840 do CC, é possível aos interessados prevenir litígio, mediante acordo por transação. Apenas se recomenda que seja feito mediante alteração na CCB, que é o instrumento em vigor entre as partes.

Este é o parecer,

S.M.J.

Roberto Wilson Renault Pinto

Mariana Lima Senise

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