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PARECER JURÍDICO – REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL FOREIRO À UNIÃO E COBRANÇA DE TAXA DE OCUPAÇÃO

1 – ORIGEM DOS TÍTULOS DE DOMÍNIO ÚTIL

A Consulente adquiriu o domínio útil de imóvel situado em faixa de marinha, sob os encargos constantes do Edital expedido pelo Serviço do Patrimônio da União na década de 20, a saber:

a)     pagar à União, o foro perpétuo à razão de ………. anuais por metro quadrado, para o aforamento do terreno adquirido – quantia essa que a União dá quitação na própria escritura – e, quando o vender, o laudêmio de ……  por cento sobre o valor da alienação, devendo tirar o título de aforamento dentro de do prazo de trinta dias contados da data da escritura;

b)    pagar à União o valor da transferência do domínio útil, quitado no ato.

A transferência do domínio útil foi registrada na respectiva matrícula do imóvel.

 

2. DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL PERANTE O SERVIÇO DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO – COBRANÇA DE TAXA DE OCUPAÇÃO

2.1. Taxa de ocupação

A União Federal, através do Serviço do Patrimônio da União (SPU), está cobrando do titular do domínio útil a taxa de ocupação pretensamente incidente sobre o citado imóvel.

A cobrança da taxa de ocupação se circunscreve aos últimos 10 anos, uma vez que decai esse direito após tal período, consoante dispõe o artigo 47 da Lei nº 9.636/98, com a redação dada pela Lei nº 10.852/2004.

A taxa de ocupação, como o foro e o laudêmio, não tem a natureza jurídica de tributo,  mas, natureza cível, de acordo com o disposto no artigo 39, § 2º, do Decreto 9.760/46, com a redação dada pelo Decreto–Lei 1.735, de 20 de dezembro de 1.979.

Nesse sentido, a Procuradoria da Fazenda Nacional, em Parecer contido em processo administrativo, fundamentou a cobrança da taxa de ocupação com base em Parecer, afirmando que “a taxa de ocupação não é tributo, mas, receita patrimonial advinda da utilização de seu patrimônio imobiliário sem qualquer índole de natureza tributária e regida pelos Decretos-Lei 2.398, de 21/12/87, 93.760, de 01/03/88, 9.760/46 e 1.561 de 13/07/77”.

Da mesma forma, a jurisprudência pátria é unânime em ratificar tal entendimento, como, a título exemplificativo, no julgamento do mandado de segurança 242891, REOMS 17658-SP-2001-61.00.017858-2, em que foi relator o Juiz Nelton dos Santos, publicado no Diário de Justiça da União de 10 de agosto de 2.006, página 412, verbis:

“As chamadas “taxa de ocupação” e “taxa de transferência” de que trata a Lei nº 9636/98 não possuem natureza tributária.”

A taxa de ocupação é devida por todo ocupante, como efetivo aproveitamento, de terreno de marinha, (Lei nº 11.481, de 31 de maio de 2.007), inscrito, ou não, no cadastro do SPU.

O direito de ocupação é concedido por ato administrativo a título precário e resolúvel a qualquer tempo, ao efetivo ocupante do terreno de marinha.

2.2. Aforamento

Por outro lado, cabe salientar que o imóvel está sujeito ao regime de aforamento e, não, de ocupação, em face da União Federal, de acordo com os títulos aquisitivos acima relacionados.

O instituto do aforamento, também denominado de enfiteuse, ou emprazamento, está previsto no art. 678 do Código Civil de 1.916, ainda aplicável no Direito Positivo pátrio, que o define, in verbis:

“Dá-se a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável.”

Caracteriza-se o direito do enfiteuta como perpétuo, ao contrário da ocupação, que pode ser revogada a qualquer momento pelo proprietário do imóvel.

Por outro lado, o direito do enfiteuta decorre de ato jurídico bilateral e oneroso, ao contrário do direito à ocupação que tem origem no fato de efetiva ocupação de terreno pertencente à União Federal.

2.3. Cobrança da taxa de ocupação

Do acima exposto, conclui-se que a União Federal não pode cobrar taxa de ocupação sobre o imóvel cujo domínio útil é direito da Consulente, uma vez que não se trata do regime aplicável ao caso, que é de aforamento, cabendo ao titular desse direito impugnar tal cobrança, seja na esfera administrativa, seja, se for o caso, junto ao Poder Judiciário.

2.4. Regularização da enfiteuse junto ao SPU

De acordo com a legislação brasileira, o direito à propriedade, na qual se inclui o domínio útil, apenas se concretiza com o registro do título aquisitivo no competente Cartório de Registro de Imóveis.

Como acima evidenciado, o domínio útil do imóvel supracitado se encontra registrado de acordo com a lei, o que, desde logo, assegura esse direito ao titular do direito ao domínio útil sobre o imóvel.

Quando da aquisição do domínio útil do referido imóvel foram estabelecidas condições, entre as quais a de obtenção do título de aforamento.

No entanto, o título aquisitivo do domínio útil não dispôs expressamente que se subordinava à condição suspensiva, isto é, a evento futuro e incerto ao qual se atrelaria a eficácia da aquisição em apreço, realizada pela Consulente. Tal estipulação, sob o prisma de uma interpretação teleológica também seria incompatível com a transferência onerosa do domínio útil, como no caso de pagamento anual do foro.

Na realidade, as denominadas “condições” previstas nos instrumentos de transferência do domínio útil do imóvel à Consulente se tratavam de encargos, posto que não havia subordinação na aquisição do domínio útil ao cumprimento de condições suspensivas, nem resolutivas.

Os encargos estavam definidos no artigo 128 do Código Civil Brasileiro de 1.916 – que se aplica ao caso, por se tratar de ato jurídico perfeito e direito adquirido – com a redação mantida pelo artigo 136 do Código Civil vigente, de 2.002, in verbis:

“Art. 128. O encargo não suspende a aquisição, nem o exercício do direito, salvo quando expressamente imposto no ato, pelo disponente, como condição suspensiva.”

Como tal exigência não consta da matrícula do imóvel, presume-se que a Consulente cumpriu o encargo de apresentação  do título de aquisição do direito ao domínio útil.

3       CONCLUSÃO 

É possível, portanto,  a regularização do domínio útil do imóvel em questão, mediante requerimento de revigoramento do regime de aforamento, através da via administrativa.

Com o pedido de revigoramento do domínio útil do imóvel da Consulente, será devido o foro anual, pertinente aos dez últimos anos e devido a cada ano, como encargo decorrente da escritura de transferência de domínio útil respectivo.

Da mesma forma, cabe a defesa quanto ao lançamento da taxa de ocupação sobre o referido imóvel, visto que a ele não aplicável.

Este é o parecer,

S.M.J.

Roberto Wilson Renault Pinto

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