Felsberg Advogados
Home | Controle o excesso de otimismo com FIIs
Publicações

Controle o excesso de otimismo com FIIs

Por Marcelo d’Agosto

Neste ano, quem aproveitou a onda dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e apostou na aplicação, mesmo sem dominar os detalhes de como o produto funciona, provavelmente está ganhando dinheiro. Das 47 carteiras focadas em obter um fluxo de renda periódico para os cotistas, apenas 4 estão dando prejuízo este ano. Os dados são da consultoria Fundo Imobiliário e consideram o retorno com a valorização da cota e a receita com dividendos até o fim de outubro.

O mercado de fundos imobiliários é relativamente complexo. Atualmente existem 169 carteiras de FIIs registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e que somam patrimônio líquido de aproximadamente R$ 35 bilhões. Destas, há 84 com cotas negociadas na BM&FBovespa, sendo que um conjunto mais restrito de 44 carteiras, entre as maiores e mais frequentemente negociadas e com valor de mercado de R$ 14 bilhões, formam a carteira do Índice de fundos imobiliários (IFIX). Neste ano, a rentabilidade acumulada do indicador foi de 28,79% até 31 de outubro. No mesmo período, o rival mais próximo para o desempenho do IFIX foi o IMA-B, que segue os papéis públicos indexados à inflação e teve rendimento de 23,64%. Já o CDI, o principal parâmetro de referência para a renda fixa, registrou ganhos bem mais modestos, de pouco mais de 7%.

As aplicações em renda variável também não têm oferecido concorrência para os FIIs. Em 2012, o Ibovespa acumula alta de apenas 0,55% até outubro. Mesmo o ganho de 18,42% obtido pelo índice IMOB, que reflete o desempenho de 18 ações de empresas do setor imobiliário, não supera o rendimento médio dos fundos.

A excelente rentabilidade incentivou novas emissões e atraiu um número recorde de aplicadores. Atualmente, quase 60 mil pessoas investem em fundos imobiliários, estima a BM&FBovespa.

Considerando que o padrão das carteiras imobiliárias em 2012 foi proporcionar aos aplicadores rentabilidade confortavelmente acima dos principais parâmetros de referência do mercado, fica a dúvida se o mesmo resultado poderá ser repetido em 2013.

Para não contar apenas com a sorte e tentar uma escolha mais criteriosa, o investidor pode buscar uma abordagem mais conservadora. Uma estratégia é avaliar o extremo oposto e prestar atenção nos fundos que tiveram desvalorização das cotas em 2012. O objetivo é entender o que pode prejudicar o desempenho da carteira.

Os fundos imobiliários publicam, mensalmente, um relatório de suas atividades. O documento do BB Renda Corporativa, por exemplo, informa que o objetivo da carteira é comprar e reformar imóveis para serem locados para o Banco do Brasil.

As razões que justificam a queda das cotas no ano de quase 16% não chegam a surpreender. Valorização generalizada dos terrenos, atrasos nos prazos inicialmente previstos para a conclusão das reformas contratadas e problemas enfrentados para a regularização dos documentos legais dos imóveis foram os contratempos que tiveram de ser administrados pelo gestor.

Como consequência, o relatório aponta que houve necessidade de reavaliar o programa de investimento, com consequências negativas para a rentabilidade da carteira.

Despesas maiores do que o inicialmente planejado e receitas menores do que foram previstas são situações enfrentadas frequentemente por qualquer um que já comprou ou reformou um imóvel. Estar convencido da capacidade e disposição do gestor para solucionar imprevistos é, portanto, fundamental para investir no fundo imobiliário.

Outras três carteiras que têm como objetivo explorar as receitas de shopping centers acumulam variação negativa no ano. O valor da cota em bolsa do fundo Shopping West Plaza cai 16% até outubro, a do RB Capital General Shopping Sulacap recua 9% e a do Mais Shopping Largo 13 perde 7%. Conforme os dados da consultoria Fundo Imobiliário, o retorno acumulado até outubro destes fundos foi de -6,78%, -2,23% e -2,8%, respectivamente. Esses dados sugerem que os rendimentos distribuídos amenizaram a variação, mas estas ainda ficam no terreno negativo. Observando os relatórios, nos três casos existem incertezas sobre o patamar esperado para as receitas futuras.

O fundo West Plaza teve problemas para manter a rentabilidade operacional do empreendimento no mesmo patamar que era garantido aos cotistas, sem o chamado complemento da renda. A consequência foi a redução dos montantes distribuídos.

O Mais Largo 13 nunca adotou a política de complemento da renda e o valor das cotas segue um longo processo de ajuste, de acordo com as receitas do centro de compras. O Shopping Sulacap ainda está sendo construído.

Conhecer os problemas ajuda a escolher melhor, especialmente no ambiente atual de otimismo generalizado com o mercado.

Valor Econômico de 21.11.2012

Topo Voltar