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Contrato de Built-to-Suit - Lei de Locações

Em 19 de dezembro de 2.012, foi publicada a Lei Federal nº 12.744, que disciplinou os contratos de built-to-suit, classificando-o como contrato-tipo de locação.

Mas, contraditoriamente, a mencionada Lei ratificou o entendimento doutrinário e jurisprudencial de que, neste tipo de contrato, prevalecem as disposições livremente pactuadas entre as partes, no que concerne ao negócio avençado, o que, em tese, o dissocia das normas previstas na lei de locações, que estabelecem uma série de restrições à livre negociação.

Da mesma forma, o citado dispositivo legal previu que as partes poderão renunciar ao direito de revisão do valor da remuneração paga ao investidor, durante o prazo de vigência do contrato. Tal direito pode ser exercido por qualquer dos contratantes a cada 3 (três) anos do início do contrato, ou de acordo entre eles, fixando novo valor de remuneração, mediante ajuizamento de ação de revisão do aluguel na forma prevista na Lei de Locações (Lei Federal 8.245/91).

 Além disso, o diploma legal citado chancelou o direito de se estipular a multa equivalente ao valor da remuneração que seria paga ao investidor durante os meses remanescentes do contrato, na hipótese de rescisão contratual, causada seja pelo inadimplemento do “locatário”, ocupante do imóvel, seja pela resilição do contrato por este requerida. Ao contrário, a Lei de Locações, para os contratos de locação em geral não caracterizados como built-to-suit, confere a faculdade de resilir o contrato antes do prazo contratual apenas ao locatário, desde que pague uma multa que seja proporcional ao período restante de contrato.

 Ainda a Lei sob comento expressamente permitiu que o contratante, ocupante do imóvel objeto do contrato de built-to-suit, possa ajuizar ação renovatória no período de 12 (doze) a 6 (seis) meses anteriores ao término do prazo do contrato, desde que observadas as condições legais de legitimidade ad causam, isto é,  para a propositura da aludida ação.

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