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Alterações na Lei do Inquilinato

Diante da recente promulgação da Lei nº. 12.112/2009, publicada em 10 de dezembro de 2009, que trouxe alterações à Lei do Inquilinato (Lei nº. 8.245/91), vimos apresentar suas principais alterações, assim como sua relevância paras as relações entre proprietários, locatários e garantidores. A primeira alteração se deu com relação à aplicação da multa por rescisão do contrato de locação, que deverá ser em valor proporcional ao tempo já decorrido do prazo contratual (nova redação ao Art. 4º da Lei 8.245/91).

As principais alterações deram-se com relação à figura do fiador, que passa a poder exonerar-se da garantia prestada em caso de prorrogação do prazo locativo por tempo indeterminado, mediante notificação ao locador nesse sentido, permanecendo responsável pela fiança durante período de 120 dias.

O locador, portanto, poderá exigir do locatário novo fiador dentro do prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação. A alteração verificada no Art. 39 da Lei do Inquilinato, no mais, ao determinar que qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do Imóvel, ainda que prorrogada a locação pro prazo indeterminado, encerra discussão jurisprudencial acirrada, sendo certo que a única ressalva a esta obrigação será a previsão em contrário no respectivo contrato locativo.

Para o caso de falecimento do Locatário, previsto no art. 11 da Lei de Locações, a mudança está na forma de prosseguimento da relação locatícia, que permanecerá com o cônjuge ou companheiro que permanecer no Imóvel, mediante simples aviso escrito ao Locador e ao Fiador, conforme o caso.

Neste caso, também, o fiador poderá exonerar-se da garantia no prazo de 30 dias contados do recebimento da comunicação a que se refere o parágrafo precedente, permanecendo responsável pelo prazo de 120 dias após a notificação nesse sentido ao Locador.

Com relação à Ação de Despejo, relevantes as alterações indicadas na legislação sob análise, sendo certo que será concedida liminar para desocupação em 15 dias, independente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução respectiva, nas ações que tiverem por fundamento:

(i) havendo necessidade de reparações urgentes no Imóvel determinadas pelo Poder Público;
(ii) na falta de apresentação de novo fiador no casos de exoneração da garantia conforme acima indicado;
(iii) no término da locação comercial, quando proposta a ação em até 30 dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento da retomada;
(iv) a falta de pagamento do aluguel ou acessórios no vencimento quando o contrato de locação for desprovido das garantias elencadas para esta modalidade contratual.

Permanece válida a possibilidade de o locatário inadimplente, ou do fiador, promover o depósito judicial do valor devido, mas agora dentro de 15 dias da citação da ação de despejo, elidindo assim o despejo, mas desde que não tenha utilizado esta faculdade no período de 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

O pedido de recisão da locação na Ação de Despejo, previsto no art. 62, I, da Lei nº 8.245/91, será efetivado ao locatário, enquanto que o de cobrança dos alugueres e encargos da locação será feito ao locatário e aos fiadores.

Após a procedência da Ação de Despejo, o prazo comum para a desocupação do Imóvel continua sendo de 30 dias, passando para 15 dias nos casos de:

(i) acordo entre as partes;
(ii) infração legal ou contratual;
(iii) falta de pagamento de aluguel ou acessórios;
(iv) para reparos urgentes determinados pelo Poder Público;
(iv) na rescisão imotivada do contrato de locação prorrogado por tempo indeterminado nos casos de locação residencial.

A caução necessária à execução provisória do despejo, salvo nas hipóteses do Art. 9º (itens i a iii do parágrafo precedente), deverá ser arbitrada entre 06 e 12 meses de aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

Alteraram-se, por fim, os critérios de fixação do aluguel provisório na Ação Revisional, sendo que em ação proposta pelo Locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% do pedido e, por outro lado, não poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente na ação proposta pelo locatário.

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